Niçin profosyonel/danışmanlık hizmeti alınması gerektiği sorusunun cevabı gayrımenkül edinim ve satış süreçlerinin bilinmesi ile bulunabilir Gayrimenkul edinim ve satış sürecleri kendi içersinde , teknik ,hukuksal ve psikolojik anlamda cok geniş alanları kapsamakta farklı ve ayrıcalıklı yönleri bulunmaktadır.
Edinim ve satış Süreçlerin işleyişi ile gayrimenkul edinimi veya satışında danışmanlık hizmetinin alınmasının sağlayacağı faydalar aşağıda sıralanmıştır.
GAYRİMENKUL EDİNİM SÜRECİNİN İŞLEYİŞİ
1.Alıcı tarafından uygun ekonomik şartlar oluşmuş ise gayrımenkül alımına karar verilmesi (yaşam mekanı olarak veya yatırım amaclı)
2.İhtiyaçlar veya beklentiler doğrultusunda gayrimenkül edinimi yapılacak alanın (lokasyon ) tespiti.
3.Alıcının şartlarına uyan gayrımenkülün istenilen alanda araştırılması ,bulunması
4.Bulunan gayrımenkülün tüm özelliklerinin alıcıya Uygun olması halinde satın alma görüşmelerinin yapılması,satın alınması yönünde kararın satıcıya deklaresi
5.Gayrımenkül alımı nakit yapılacaksa satışa uygunluğu yönünde ön araştırma (konum doğruluğu,projeye uygunluğu ,gayrımenkülün tapu nezdindeki kaydında herhangi bir takdiyatın bulunup bulunmadığı gb)
6.Satın alma aşamasında kredi kullanılacaksa uygun şartlarda kredinin kredi piyasasında araştırılması, kredi talebinin kredi veren nezdinde açılması ve takibi ile,expertiz işlemleri.
7. Alıcıya ait kredi talebinin kredi veren kurumca uygun görülmesi halinde Tapu devir işlemlerini için gerekli belgelerin temini ,hazırlanması,ilgili tapu müdürlüğüne ibrazı ve devir işlemlerin başlatılması
8. Tapu müdürlüğündeki devir/tescil sürecinin takibi ve ilgili tapu memurunun önünde devrin sonlandırlması tescil işleminin bitirilmesi.
9.Varsa kredi ,işlemlerinin sonlandırlıması ,satıcıya ödemenin kredi veren kurumca yapılmasına nezaret edilmesi
10. Tapu devir işlemin bitirlmesi sonrasında yeni oluşan durumun kamu idarelerine beyan işlemlerinin satın alanca yapılması konusundaki hatırlatmaların danışman tarafından yapılması alış/satışın sonlandırlımasıdır
10. Tapu devir işlemin bitirlmesi sonrasında yeni oluşan durumun kamu idarelerine beyan işlemlerinin satın alanca yapılması konusundaki hatırlatmaların danışman tarafından yapılması alış/satışın sonlandırlımasıdır
GAYRİMENKUL SATIŞ SÜRECİNİN İŞLEYİŞİ.
1.Satıcı tarafından Gayrimenkul Satış kararının alınması
2.Satıcı tarafından Gayrimenkul Satış fiyatının araştırıması ve tesbiti
3.Satıcı tarafından gayrımenkül satışın farklı yollarla deklare edilmesi
.4. Gayrimenkül satışı için alıcının beklenmesi
5. Satış için alıcının bulunması durumunda satış görüşmesinin yapılması,itirazların yönetilmesi
6. Satış konusunda alıcı ile uzlaşılması durumunda satış işlemlerinin ilgili tapu müdürlükleri nezdinde başlatılması ve sonuçlandırılması ,alacağın tahsilidir
Görüldüğü edinim ve satış süreçleri uzun ve meşakkatlidir. Satıcı ve alıcıların bu süreci yönetecek piyasa bilgisi ve donanımı ya yoktur ya da yeterli değildir.
GAYRİMENKUL EDİNİM SÜRECİNDE DANIŞMANLIK DESTEĞİ ALINMASININ SAĞLAYACAĞI YARARLAR
Gayrimenkul edinim sürecinde Danışmanlık desteği alınması halinde, edinim sürecinin yönetimi ehil ellere bırakılmış olur ki bu durum ise ;
1. Edinim sürecinde harcanılan zaman ile (en az on gün ) , bu zaman zarfında oluşabilecek tüm maliyetlerin (araştırma maliyetleri, yakıt maliyeti,haberleşme giderleri,kırtasiye giderleri bu amaçla kullanılan araçlara ait amortisman,Zamansal/parasal fırsat maliyetleri vs gb ) alıcı nezdinde asgari düzeye indirilmesi sağlar.
2..Gayımenkül danışmanları sektör oyuncuları olmaları nedeniyle bir nevi piyasa düzenleyicisi işlevleri vardır. Piyasanın içinde sürekli olmaları nedeniyle KİM NEREDE,NEYİ,KAÇA satıyor, bilgisine sahiptirler.Danışmanlık hizmeti alınması durumunda doğru değerleme yapılır.
Bu durum alıcı için doğru fiyattan doğru gayrımenkülün satın alınmasını sağlar.Böylelikle oluşulabilecek yüksek satın alma bedellerinden kaçınılabilir.Hatta, satıcıya ait bazı özel durumların danışman tarafından bilinip takip edilmesi nedeniyle piyasa fiyatının altındaki fiyatlardan satın alma işlemi de gerçekleştirilebilir.
3. Gayrimenkül edinimi aynı zamanda hukuki bir süreçtir.Medeni hukuktan,borçlar kanununa,TTK'dan,kooperatifler kanununa kadar 30 yakın kanunla edinim işlemi yakından ilişkilidir.Taşınmaz denilince akla mülkiyet hakkı ile birlikte Türk hukuk sisteminde yer alan sükna ,irtifak hakkı vs. gibi bir çok konu girer Temel anlamda olsa bile alıcı ve satıclıar konu ile ilgili mevzuat ve işlemlerden uzaktır
Yeterli kişisel donanıma sahip bir gayrimenkül danışmanı alıcıyı hukuki süreçte doğru yönlendirebilir.Böylelikle İleride telafisi güç veya büyük maddi kayıplara sebebiyet verecek hukuki sakatlanmaların önüne geçilmiş olur.
4. Alıcı Tarafından istenilen özellikte mülkün araştırılması ve uygun fiyatla bulunması güç ve masraflı bir çalışmadır. Alıcılar piyasanın içinde olunmamaları nedeniyle sektör işleyişi bilinmemektedir..
Aynı zamanda tapu kayıtları sadece ilgilisine açıktır.Hiçbir gayrımenkül birbirine özdeş ve eşdeğer fiyatta değildir .Örneğin hiç bir konut fiyat ,konum,büyüklük kullanım özellikleri,lokasyon vb gibi özellikler açısından birbirine benzemez.Bu durum nedeniyle konut alıcıları en 30 konut görmeden satın alma kararı vermemektedir.
Çok sayıda konutun görülmesi ise alıcının beğeni ve fiyatlama açısından tercih yapmasını güçleştirmektedir.Gayrımenkül edinimi sırasında danışmanlık hizmeti alınması durumunda ise bu sorunlar ortadan kalmakta istenilen özellikte ve fiyatta konuta daha hızlı ulaşılabilmektedir.
5. Satın alma süreci aynı zamanda psikolojik özellikleri olan bir süreçtir.Süreç yönetimi konusunda bilgi sahibi olunması ve baştan sona konunun düzenli takibini gerektirir.
Örneklersek sürecin uzunluğu ve karşılaşılabilecek sorunlar nedeniyle alıcı ve satıcı da bıkkınlıklar oluşabilir
Ülkemiz yaşanabilecek ekonomik ve siyasi gelişmeler ile piyasa fiyatlarındaki değişmeler gibi unsurlar alıcı/satıcı kararları etkileyebilir , beklentilerini değiştirebilir.ve sürecin akışı esnasında birçok farklı konuda öngörülemeyecek itirazlar oluşabilir.
Bu itirazların alıcı tarafından karşılanması ve yönetimi zordur. İtirazların yönetilmesi esnasında bir takım hukuki ve teknik yetkinliklerin alıcıda bulunması gerekir .İtirazların karşılanmaması durumunda alış / satış akdinin bozulmasına kadar giden durumlarla karşılaşılır Oluşabilecek itirazlar gayrimenkul danışmanları tarafından süreç içinde idare edilerek alış satış işlemi kolaylık sonlandırılabilir.Alıcı bu sorunları yaşamadan hedefine ulaşmış olur.
6. Satın alma işlemi kredili yapılacaksa
a) kredi veren kurumların tarafından gayrımenkül ve emlak firmaları için de müşterilerine sunmaları için kredi alternatifleri oluşturmakta, cazip kredi seçenekleri oluşturulması konusunda birlikte çalışabilmektedirler Böylelikle kurumsal gayrimenkul firmaları kredi danışmanı gibi hareket etmekte piyasada oluşmuş faiz oranlarının bir kaç puan altında kredi secenekleri sunabilmektedirler.
b) Yine kredi kullanımında da danışmanlık hizmeti alınması durumunda kullanılacak kredi'ye ait komisyon,dosya masrafı gibi diğer giderlerde bazı durumlarda minimize edilebilmektedir.
GAYRİMENKUL SATIŞ SÜRECİNDE DANIŞMANLIK DESTEĞİ ALINMASININ SAĞLAYACAĞI YARARLAR
1. Gayrimenkul satış kararı,veren satıcı,satış işlemini danışmanlık desteği almadan gerçekleştirecekse satıcıyı uzun soluklu bir süreç beklemektedir.( 10 gün ila bir yıl arası) Bu süreç gayrimenkulün satış fiyatının tespiti ile başlar Eğer satıcı fiyat tespiti yaparken,
a) Gayrimenkul Satış fiyatını piyasa fiyatının üzerinde belirlenmişse , gayrimenkulünü istenilen süre zarfında satamaz Bu durumda,satış süreci uzar gayrimenkul satış gelirinden elde edeceği nakit gelirinin faiz ve fırsat avantajını yitirir.
b) gayrimenkul satış fiyatını piyasa fiyatının altında belirlenmişse, gayrimenkulünü sürattle ama zararına satmış olur.
Danışman desteği ile satışa sunalan bir gayrimenkul ,danışman tarafından yapılacak piyasa analizi sonucu doğru fiyattan satışa sunulur.Doğru fiyatlama nedeniyle süratle satılır.
2. Satıcının satış kararını deklare ettikten sonra satış için pazarlama kanalları kısıtlıdır.Piyasada ki muhtemel alıcılardan haberi yoktur.ve bunların kendisini bulmaları bekler.Bir emlak firması aracılığıyla satışa çııklıdığı takdirde daha geniş pazarlama kanallarına sahip olan firma danışmanlarını KİM,NEREDE,NEYİ;KAÇA, SATIN ALACAK bilgisine sahiptir,Bununla ilgili kayıtlar tutmaktadırlar,gerektiğinde diğer danışman firmalarla bilgi müşteri paylaşımında bulunurlar.ve mühtemel alıcılara daha süratli ulaşabilirler.
3. Danışmanlık desteği almadan satışa çıkan bir satıcı gayrimenkulün satışına ilişkin sunum için zaman harcamak zorundadır.Zaman kısıtı nedeniyle gayrimenkulü.için çıkacak muhtemel alıcı fırsatlarını çoğunlukla kaçırır.Sunum bilgisi yetersizdir.Satışı kapamakta zorlanır.Danışmanlık desteğiyle bu sorunların üstesinden rahatlıkla gelebilir.
4. Konu ile ilgili yasal presedün takibini bir danışmanlık firmasına bırakan bir satıcı bu sericin yönetiminde zorlanmadan işleri halleder Tapu idaresindeki işlemlerinin süratle sonlandırabilir.
5. Gayrımenkülün satış işlemlerini kredili gerçekleşecekse kridi veren neznindeki alacağı ile ilgili işlemler danışman tarafından takip edileceği için sorunsuz satış işlemi gerçekleşir.Alacağını süratle tahsil eder.
Sonuç olarak ;
.4. Gayrimenkül satışı için alıcının beklenmesi
5. Satış için alıcının bulunması durumunda satış görüşmesinin yapılması,itirazların yönetilmesi
6. Satış konusunda alıcı ile uzlaşılması durumunda satış işlemlerinin ilgili tapu müdürlükleri nezdinde başlatılması ve sonuçlandırılması ,alacağın tahsilidir
Görüldüğü edinim ve satış süreçleri uzun ve meşakkatlidir. Satıcı ve alıcıların bu süreci yönetecek piyasa bilgisi ve donanımı ya yoktur ya da yeterli değildir.
GAYRİMENKUL EDİNİM SÜRECİNDE DANIŞMANLIK DESTEĞİ ALINMASININ SAĞLAYACAĞI YARARLAR
Gayrimenkul edinim sürecinde Danışmanlık desteği alınması halinde, edinim sürecinin yönetimi ehil ellere bırakılmış olur ki bu durum ise ;
1. Edinim sürecinde harcanılan zaman ile (en az on gün ) , bu zaman zarfında oluşabilecek tüm maliyetlerin (araştırma maliyetleri, yakıt maliyeti,haberleşme giderleri,kırtasiye giderleri bu amaçla kullanılan araçlara ait amortisman,Zamansal/parasal fırsat maliyetleri vs gb ) alıcı nezdinde asgari düzeye indirilmesi sağlar.
2..Gayımenkül danışmanları sektör oyuncuları olmaları nedeniyle bir nevi piyasa düzenleyicisi işlevleri vardır. Piyasanın içinde sürekli olmaları nedeniyle KİM NEREDE,NEYİ,KAÇA satıyor, bilgisine sahiptirler.Danışmanlık hizmeti alınması durumunda doğru değerleme yapılır.
Bu durum alıcı için doğru fiyattan doğru gayrımenkülün satın alınmasını sağlar.Böylelikle oluşulabilecek yüksek satın alma bedellerinden kaçınılabilir.Hatta, satıcıya ait bazı özel durumların danışman tarafından bilinip takip edilmesi nedeniyle piyasa fiyatının altındaki fiyatlardan satın alma işlemi de gerçekleştirilebilir.
3. Gayrimenkül edinimi aynı zamanda hukuki bir süreçtir.Medeni hukuktan,borçlar kanununa,TTK'dan,kooperatifler kanununa kadar 30 yakın kanunla edinim işlemi yakından ilişkilidir.Taşınmaz denilince akla mülkiyet hakkı ile birlikte Türk hukuk sisteminde yer alan sükna ,irtifak hakkı vs. gibi bir çok konu girer Temel anlamda olsa bile alıcı ve satıclıar konu ile ilgili mevzuat ve işlemlerden uzaktır
Yeterli kişisel donanıma sahip bir gayrimenkül danışmanı alıcıyı hukuki süreçte doğru yönlendirebilir.Böylelikle İleride telafisi güç veya büyük maddi kayıplara sebebiyet verecek hukuki sakatlanmaların önüne geçilmiş olur.
4. Alıcı Tarafından istenilen özellikte mülkün araştırılması ve uygun fiyatla bulunması güç ve masraflı bir çalışmadır. Alıcılar piyasanın içinde olunmamaları nedeniyle sektör işleyişi bilinmemektedir..
Aynı zamanda tapu kayıtları sadece ilgilisine açıktır.Hiçbir gayrımenkül birbirine özdeş ve eşdeğer fiyatta değildir .Örneğin hiç bir konut fiyat ,konum,büyüklük kullanım özellikleri,lokasyon vb gibi özellikler açısından birbirine benzemez.Bu durum nedeniyle konut alıcıları en 30 konut görmeden satın alma kararı vermemektedir.
Çok sayıda konutun görülmesi ise alıcının beğeni ve fiyatlama açısından tercih yapmasını güçleştirmektedir.Gayrımenkül edinimi sırasında danışmanlık hizmeti alınması durumunda ise bu sorunlar ortadan kalmakta istenilen özellikte ve fiyatta konuta daha hızlı ulaşılabilmektedir.
5. Satın alma süreci aynı zamanda psikolojik özellikleri olan bir süreçtir.Süreç yönetimi konusunda bilgi sahibi olunması ve baştan sona konunun düzenli takibini gerektirir.
Örneklersek sürecin uzunluğu ve karşılaşılabilecek sorunlar nedeniyle alıcı ve satıcı da bıkkınlıklar oluşabilir
Ülkemiz yaşanabilecek ekonomik ve siyasi gelişmeler ile piyasa fiyatlarındaki değişmeler gibi unsurlar alıcı/satıcı kararları etkileyebilir , beklentilerini değiştirebilir.ve sürecin akışı esnasında birçok farklı konuda öngörülemeyecek itirazlar oluşabilir.
Bu itirazların alıcı tarafından karşılanması ve yönetimi zordur. İtirazların yönetilmesi esnasında bir takım hukuki ve teknik yetkinliklerin alıcıda bulunması gerekir .İtirazların karşılanmaması durumunda alış / satış akdinin bozulmasına kadar giden durumlarla karşılaşılır Oluşabilecek itirazlar gayrimenkul danışmanları tarafından süreç içinde idare edilerek alış satış işlemi kolaylık sonlandırılabilir.Alıcı bu sorunları yaşamadan hedefine ulaşmış olur.
6. Satın alma işlemi kredili yapılacaksa
a) kredi veren kurumların tarafından gayrımenkül ve emlak firmaları için de müşterilerine sunmaları için kredi alternatifleri oluşturmakta, cazip kredi seçenekleri oluşturulması konusunda birlikte çalışabilmektedirler Böylelikle kurumsal gayrimenkul firmaları kredi danışmanı gibi hareket etmekte piyasada oluşmuş faiz oranlarının bir kaç puan altında kredi secenekleri sunabilmektedirler.
b) Yine kredi kullanımında da danışmanlık hizmeti alınması durumunda kullanılacak kredi'ye ait komisyon,dosya masrafı gibi diğer giderlerde bazı durumlarda minimize edilebilmektedir.
GAYRİMENKUL SATIŞ SÜRECİNDE DANIŞMANLIK DESTEĞİ ALINMASININ SAĞLAYACAĞI YARARLAR
1. Gayrimenkul satış kararı,veren satıcı,satış işlemini danışmanlık desteği almadan gerçekleştirecekse satıcıyı uzun soluklu bir süreç beklemektedir.( 10 gün ila bir yıl arası) Bu süreç gayrimenkulün satış fiyatının tespiti ile başlar Eğer satıcı fiyat tespiti yaparken,
a) Gayrimenkul Satış fiyatını piyasa fiyatının üzerinde belirlenmişse , gayrimenkulünü istenilen süre zarfında satamaz Bu durumda,satış süreci uzar gayrimenkul satış gelirinden elde edeceği nakit gelirinin faiz ve fırsat avantajını yitirir.
b) gayrimenkul satış fiyatını piyasa fiyatının altında belirlenmişse, gayrimenkulünü sürattle ama zararına satmış olur.
Danışman desteği ile satışa sunalan bir gayrimenkul ,danışman tarafından yapılacak piyasa analizi sonucu doğru fiyattan satışa sunulur.Doğru fiyatlama nedeniyle süratle satılır.
2. Satıcının satış kararını deklare ettikten sonra satış için pazarlama kanalları kısıtlıdır.Piyasada ki muhtemel alıcılardan haberi yoktur.ve bunların kendisini bulmaları bekler.Bir emlak firması aracılığıyla satışa çııklıdığı takdirde daha geniş pazarlama kanallarına sahip olan firma danışmanlarını KİM,NEREDE,NEYİ;KAÇA, SATIN ALACAK bilgisine sahiptir,Bununla ilgili kayıtlar tutmaktadırlar,gerektiğinde diğer danışman firmalarla bilgi müşteri paylaşımında bulunurlar.ve mühtemel alıcılara daha süratli ulaşabilirler.
3. Danışmanlık desteği almadan satışa çıkan bir satıcı gayrimenkulün satışına ilişkin sunum için zaman harcamak zorundadır.Zaman kısıtı nedeniyle gayrimenkulü.için çıkacak muhtemel alıcı fırsatlarını çoğunlukla kaçırır.Sunum bilgisi yetersizdir.Satışı kapamakta zorlanır.Danışmanlık desteğiyle bu sorunların üstesinden rahatlıkla gelebilir.
4. Konu ile ilgili yasal presedün takibini bir danışmanlık firmasına bırakan bir satıcı bu sericin yönetiminde zorlanmadan işleri halleder Tapu idaresindeki işlemlerinin süratle sonlandırabilir.
5. Gayrımenkülün satış işlemlerini kredili gerçekleşecekse kridi veren neznindeki alacağı ile ilgili işlemler danışman tarafından takip edileceği için sorunsuz satış işlemi gerçekleşir.Alacağını süratle tahsil eder.
Sonuç olarak ;
Edinim ve satış Süreçlerin uzunluğu teknik ve doğru bilgi sahibi olunmasında karşılaşılan güçlükler danışmanlık hizmeti alınmasını mecburi kılmaktadır.Danışmanlık hizmeti alınmadan yapılan işlemlerde de ise hem alıcı hem de satıcı için zaman ve parasal yönden kayıplar oluşturmak ta ileride telafisi güç sonuçlar oluşturmaktadır.
Gayrimenkul piyasasında etik değerlere sahip çıkan , işletmesi ile ilgili her türlü yasal mevzuatı yerine getirmiş firmalarla calışılması durumunda ciddi ekonomik değerlere sahip gayrimenkullerinizi hiç sorunla karşılaşmadan güvenle alıp satabilirsiniz.
Gayrimenkul piyasasında etik değerlere sahip çıkan , işletmesi ile ilgili her türlü yasal mevzuatı yerine getirmiş firmalarla calışılması durumunda ciddi ekonomik değerlere sahip gayrimenkullerinizi hiç sorunla karşılaşmadan güvenle alıp satabilirsiniz.
