19 Nisan 2012

KONUT KREDİLERİNİN 2010/2011/2012 YILLARI DÖNEMLER HALİNDE KULLANIM ORANLARI VE 2013 YILI KONUT PİYASASI BEKLENTİLERİMİZ



 Ülkemizde konut edinimlerinin büyük bir kısmı konut kredisi kullanımı yapılarak gerçekleşmektedir.Piyasada aracılık işlemi yapan emlakçılar ile gayrımenkül şirketleri oluşturdukları satışların %70 lere yakını kredili olarak yapılmaktadır.Bu nedenle konut kredileri kullanımına ait veriler üzerinden sektörel değerlendirmeler ve yorumlar yapılabileceğini düşünülebilir.


         Aşağıda kullanmış olduğum rakamlar T.C Merkez Bankası'nın rutin yayınladığı bankalarça kullandırılan kredilerin sekterol dağilımını gösteren veriler ile TUİK ve Türkiye mutahit birliğine ait resmi rakamlardır.Rakamların gösterdiği veriler doğrultusunda  2010 ,2011 ,2012 yılı konut sektörü değerlendirmesi ve 2013 yılı konut piyasası beklentilerim bulunmaktadır.

2010-2011-2012  YILLARI     KONUT  KREDİLERİ  KULLANIM ORANLARI












büyültülmüş  resim için tıklayınız

ÜÇER  AYLIK  DÖNEMLER  HALİNDE   KONUT  KREDİLERİ  ARTIŞ  ORANLARI

DÖNEMLER                  KONUT KREDİSİ ARTIŞ MİKTARI    KONUT SATIŞ ADETLERİ


  • 2010 BİRİNCİ ÇEYREK             =  2.477 820.400 TL             85.857 ADET
  • 2010 İKİNCİ ÇEYREK               =   2.835.407.800 TL             90.670 ADET
  • 2010 ÜÇÜNCÜ ÇEYREK           = 2.869.196.700 TL             83.697 ADET
  • 2010 DÖRDÜNCÜ ÇEYREK     = 5.728.895.900 TL             97.517  ADET
  • 2011 BİRİNCİ ÇEYREK             =   2 756.684.300 TL             91.071 ADET
  • 2011 İKİNCİ ÇEYREK               =   5.112.318.100 TL           107.308 ADET
  • 2011 ÜÇÜNCÜ ÇEYREK           = 1.968.692.600 TL           101 354 ADET
  • 2011  DÖRDÜNCÜ ÇEYREK     =1.666.883.700 TL           118.067 ADET
  • 2012 BİRİNCİ ÇEYREK              =    841.522.600 TL            96.082  ADET
  • 2012 İKİNCİ ÇEYREK                =   2.507.728.100  TL
  • 2012 ÜÇÜNÇÜ ÇEYREK          =   Rakamlarda düzeltme var bilinmiyor
  • 2012 DÖRDÜNCÜ ÇEYREK    =  2.412.536.900 TL
  • 2013 BİRİNCİ ÇEYREK             =   3.805.053.500 TL

    ALTI  AYLIK  DÖNEMLER  HALİNDE  KONUT  KREDİLERİ  ARTIŞ  ORANLARI

    DÖNEMLER                   KONUT KREDİSİ ARTIŞ MİKTARI     KONUT ŞATIŞ ADETLERİ



    • 2010 BİRİNCİ ALTI AY             =      5.313.228.200 TL       176.527  ADET
    • 2010 İKİNCİ ALTI AY               =      8 598.092.600 TL       181.214  ADET
    • 2011 BİRİNCİ ALTI AY             =      7.869 002.400 TL       198.379  ADET
    • 2011 İKİNCİ ALTI AY               =      3 635.576.300 TL       219.821 ADET
    • 2012 BİRİNCİ ALTI AY             =      3.349.250.700 TL
    • 21012 İKİNCİ ALTI AY             =      5.231.199.300 TL


    YILLIK  KONUT  KREDİLERİ  ARTIŞ  ORANLARI

    DÖNEMLER             KONUT KREDİSİ ARTIŞ MİKTARI      KONUT SATIŞ ADETLERİ



    • 2010 YILI             =    13 911 320 800  TL                           357.741 ADET
    • 2011 YILI             =    11 504 578 700  TL                           418.200 ADET
    • 2012 YILI             =       8.580.450.000 TL (RAKAMLARDAKİ DÜZELTME NEDENİYLE TAHMİNİ GERÇEKLEŞME RAKAMIDIR)


    YENİ  KONUT  METREKARE  BİRİM  FİYATLARI



    • 2010 YILI ORTALAMASI   940 .TL/ M2
    • 2011 YILI ORTALAMSI      1000.TL/ M2
    • 2102 YILI ORTALAMASI   1120  TL/ M2 (ARSA PAYI+İNŞAAT MALİYETİ                      +KAR)


    KONUT KREDİSİ FAİZ  ORANLARI  AYLARA  GÖRE  (merkez bankası verilerine göre yıllık oranlar üzerinden)




    • OCAK 2010           =     12
    • ŞUBAT 2010         =       12
    • MART 2010           =      11
    • NİSAN 2010           =     11
    • MAYIS 2010          =     11
    • HAZİRAN 2010      =     11
    • TEMMUZ 2010      =     11
    • AĞUSTOS 2010      =    10
    • EYLÜL  2010          =    10
    • EKİM    2010          =    10
    • KASIM 2010           =     9
    • ARALIK 2010         =     9
    • OCAK 2011           =      9
    • ŞUBAT 2011         =       9
    • MART 2011          =       9
    • NİSAN 2011          =     10
    • MAYIS 2011         =     10
    • HAZİRAN 2011     =     11
    • TEMMUZ 2011     =     12
    • AĞUSTOS 2011    =     12
    • EYLÜL 2011         =     12
    • EKİM 2011            =     13
    • KASIM 2011          =    14
    • ARALIK 2011        =    14
    • OCAK 2012           =    13    
    • ŞUBAT 2012         =     12
    • MART 2012          =     12
    • NİSAN 2011         =     11


    ÜLKEMİZ YILLIK BÜYÜME ORANLARI



    • 2010 YILI BÜYÜME ORANI   %8,9
    • 2011 YILI BÜYÜME ORANI   %8,5
    • 2012 YILI BÜYÜME ORANI   %2.2
    • 2012 YILI  BÜME ORANI BEKLENTİSİ



     2010 ,2011 ve 2012  YILI VERİLERİ IŞIĞINDA KONUT SEKTÖRÜ PİYASA ANALİZİ VE 2013 YILI BEKLENTİLERİM


    2010 yılı değerlendirmesi :

         2010 Yılında Türkiye ekonomisi rekor bir büyüme ile %8,9 oranında büyümüştür.Bu büyüme oranı ve yıllık 13.911.320.800 TL konut kredisi stoğu artış oranı ve yıllık 351.847 adetlik satış rakamı ile yurt içi konut sektörü hızlı bir büyüme kaydetmiştir.Bu talep sektördeki konut üreticisi firmaları yeni yatırımlar yönünde teşvik etmiş,hızla nitelikli konut projeleri üretilmesi sağlamıştır.2010 yılının konut sektörü açısından altın yıllardan biri olduğu söylenebilir.Yılın I,II,IV çeyreğinde konut kredisi kümulatif  artış oranları 2,5 milyar TL seviyelerinde gerçekleşmiş,dönemselliğin de etkisiyle 2010 yılının üçüncü çeyreğinde,5,7 milyar Tl seviyelerinde rekor artış oranını yakalamıştır.Yine TUİK açıkladığı veriler ışığında üçer dönemler ışığında dengeli konut satış rakamlarına ulaşılmıştır.Faiz oranlarındaki küçülme rekor büyümede en etkili unsurlardan da biridir.



    2011 yılı değerlendirmesi :

        Yine Türkiye ekonomisi 2011 yılında % 8,5 Büyüme rakamı ile yüksek bir büyüme rakamı yaşamıştır.Konut sektörü yılın ilk altı ayında 7,8 Milyar Tl' , ikinci altı ayında ise 3,6 milyar seviyelerinde kredi kullanımında artış gerçekleşmiştir. böyle olmasına rağmen İkinci altı aylık veriler 1.nci altı ayın epeyce gerinde (Yaklaşık %60 oranında küçülme den bahsedilebilir) kalmıştır.


        2011 yılı verileri incelendiğinde konut kredisi büyüme oranları yılın ikinci altı aylık döneminden itibaren sürekli küçülme periyotuna girmiş artış hacimleri 2010 yılı aylık ve ikinci altı aylık oranlarının çok gerisinde kalmıştır 2010 yılı verilerine oranla Yüzde %70' lik oranında küçülmeden bahsedilebilir.


        Yine 2011 yılı için tüm sektörler icersinde büyüme oranları incelendiğinde yıllık % 1,9 büyüme oranı ile en az büyüyen sektör konut sektörü olmuştur.



       2011 yılı  ikinci altı ayında aylara göre verilerde düzenli azalan bir küçülme söz konusudur.Yıl içinde faiz oranlari yükselen bir trend izlemiş yılı ,yıllık bazda %14 ler seviyesinde kapatmıştır.Sektör  yıllık bazda 2011 yılını 2010 yılı kredi artış hacminden daha küçük bir seviyede kapatmıştır.



         Bunun nedenleri arasında Merkez Bankasının 2011 yılı için uyguladığı para politikarının etkili olduğu da söylenebilir.Merkez Bankasınca sene başında uygulamaya sokulan konut değerleme miktarına istinaden kullandırılan kredi miktarının  expertiz değerinin %80 'ninden %75 düşürülmesi kararı da en önemli etkenlerden biridir Bu karar yılın ikinci altı aylık döneminde istenilen etkiyi sağlamıştır.

        2012 yılı ilk çeyreğinde konut kredisi kullanım oranı  841.milyon Tl seviyesinde gerçekleşmiştir  Bu miktarda gerçekleşen  konut kredisi kümülatif artış oranlanı sektör için çok kötüdür.Sektörde  2010 ve 2011 yılı rakamları ışığında büyük bir durgunluktan bahsedilebilir.Ocak 2012 ayında konut kredisi büyüme oranları sıfırlanmış ve negatif yönlü bir oran gözlemlenmiştir.Şubat 2012 artış oranı ise 114 milyon TL seviyelerinde mart ayında ise  727 milyon Tl  seviyelerinde gerçekleşmiştir Bunda Türkiye'de yaşanan ağır kış etkisi olduğu söylenebilse de ,bu tür artış oranı geriye dönük veriler incelendiğinde 2008 yılı son çeyreği ve 2009 yılı ilk çeyreğinde yaşanmış ve o günün koşullarında sektörde kriz yaşandığı ilgililerce belirtilmiştir.

           Konu TUİK 'in açıkladığı tapu devir rakamları açısından incelendiğinde 2011 yılınında TUİK açıkladığı konut satış ve devir verilerinde artış gözlenmiştir.Tapu devir ve satış rakamları 2010 yılında itibaren sürekli bir büyüme periyotuna girmiştir.2012 ilk çeğreğinde ise bir önceki döneme göre küçülme periyoduna girmiştir


          2011 yılındaki artış oranı konut kredisi kümulatif artış oranı ile ters orantılıdır.Bu ters orantı konut piyasasının nakit alımlar ile yüksek takas sayısı oluşturduğu gerçeği ile açılanabilir.Yapılan alımlar ya nakit veya  takas yapılarak gerçekleşmektedir.Bu tür bir piyasa hareketi sektörde faaliyet gösteren emlakçılar ve gayrımenkül pazarlaması yapan şirketler dışında gerçekleşmektedir O halde ters orantıya rağmen tapu devrindeki artış oranlarının yüksekliği bize orta sınıf tüketicinin elindeki eski konutu takasta kullanarak yeni konuta yönlendiği bilgisini verebilir.Sürekli küçülme insanların değeri küçük yaşı 10 ila 20 arasında değişen  ikinci el konut alımına yönlendirdiği  piyasa aktörlerince gözlenmektedir.


    .     Ayrıca yeni konut metrekare birim fiyatları sürekli artmakta 2010 Ocak ayın da 900 TL/M2 seviyesinde olan yeni konut ortalama metrekare birim fiyatları Mart 2012 ayı itibari ile 1071 TL/m2 seviyesine ulaşmıştır yeni konut birim fiyatları sürekli artan bir trend de hareket etmektedir Bu da yeni konut ve ikamesi olan ikinci el konut fiyatlarını sürekli artırmakta muhtemel alıcılar oluşan maliyetler nedeni ve  artan konut  fiyatları ile oluşan  faiz oranları karşısında alım gücünü yitirmektedir.Bu durum ise  konut kredisi artış miktarının buyümesini dolayısyla kredili konut alımını  engellemektedir.


    2012   yılı değerlendirmesi :

      2012 yıl sonu verileri itibariyle değerlendirmemiz ise yıl başında ülkemiz için  tahmini büyüme oranı % 4,5 oranı gerçekleşeceği öngörülmekteydi 2012 yılı içinde açılanan verilere göre ülkemiz % 2.2 büyüme oranı ile kapatmıştır.


        İkinci bir oranlama yöntemi ise son üç yılın ilk ceyrekleri olabilir 2010 yılık ilk çeyreği , 2.478.000.000 Tl ,2011 yılı ilk ceyreği 2.835.000.000 2012 yılı ilk çeyreği ise 842.000.000 Tl seviyelerinde gerçekleşmiştir Bu rakamlar dönemselliği ortadan kalktığını göstermektedir.2012 yılı ilk çeyreğine ait verilerle ışığında sektörde büyük bir daralma yaşandığını göstermiştir.

        Sektörde  2012 Yılı ilk üç ayı için büyük bir kriz ortamında geçmiştir. Bu dönemde toplam kredi kullanımı verilerine istinaden söz konusu dönem için büyük   bir durgunluk  ortamından söz edilebilir. 2011 yılı rakamlarının yarısına dahi ulaşılamamıştır. Yılın ikinci çeğreği ise sektör için iyi geçmiş ve önceki yılların rakamlarına ulaşılmıştır.


         Yılın üçüncü çeğreğinde ise Merkez Bankasının konut kredisi kullanım oranlarını gösteren ve merkez bankası web sayfasında bankacılık verileri altında rutin yayınladığı bankalarca kullandırılan kredilen sektörel dağılımını gösteren cizelgede Eylül 2012 ayında rakamlarında bir önceki aya (ağustos 2012 ayı) istinaden kanımızca hesaplama yönteminde yapılan bir değişiklik sonucu yayınlanan veri bu yazımızı oluşturan veri tabanı ile uyuşmaması nedeniyle yorum yapılamamaktadır.

         2012 yılı için  ülkemiz büyüme rakamı  %2.2 olmuştur.Bu rakam 2010 ve 2011 yıllarının epeyce gerisindedir.Ülke genelinde ise gerçekleşen 8.5 milyar TL seviyesinde konut kredisi kullanım oranı sektörün 2010 ve 2011 yıllarına istinaden   yaklaşık  %50 ler seviyesinde daraldığını ,konut satış hızının düştüğünü sektörün durağanlaştığını  ve yeni konut stokunun arttığını  göstermektedir.

    2013 yılı beklentilerimiz  ise ;

        Konut kredisi kullanım oranları  ve gerçekleşen konut satışı miktarı ülkemiz büyüme  oranı ile doğru orantılı olarak hareket ettiği aşikardır.2013 yılı büyüme oranı olarak IMF % 3,5 OECD  %4.1 olarak öngörülmektedir.Bu rakamlar işığında 2013  yılı yine 8 milyar TL seviyesinde  Konut kredisi kullanım oranı gerçekleşmesi beklemekteyiz.Yıl icersinde konut kredisi  kullanım oranları  dolasıyla piyasada oluşacak talep dalgalı bir seyir  izleyecektir.

       2012 yılında gerçekleşen piyasa şartları nedeniyle Konut üretimi gerçekleştiren özel ve tüzel kişiler 2013 yılına  temkinle yanaşacak yeni proje üretiminde lokasyon ve müşteri kitlerinin talepleri doğrultusunda hareket edeceklerdir.Öncelikli hedefleri kanaatimizce mevcut stoklarını  eritmek olacaktır.

     Piyasada konut fiyatlarının pahalı olduğu algısı mevcuttur. Bunun nedeni sürekli artış trendinde  olan konut M2 satış  maliyetleri/ fiyatlarıdır.Kanımızca piyasada oluşan konut  fiyatları pahalı ve şişkin değildir Reel piyasa fiyatlarıdır.Bu nedenle konut üretimi gerçekleştirenlerin satışlarını hızlandırmasının  tek yolu karlılık oranlarından yapacakları fedakarlık olacaktır.

       Unutulmamalıdır ki konut sektörü ülkemizin lokomotif sektörlerinden biridir.Ülkemizde yaratılan katma değere katkıları sektörel bazda %20 ler seviyesindedir ve binlerce insan bu sektörden gelir elde etmektedir. Bu sektörde küçülmeye izin verilmemeli gereken tedbirler  alınmalıdır.    

                                                                                                             Şükrü ALAY 
                                                                                                             Gayrımenkül Danışmanı